Es scheint, als wäre der Kauf eines Hauses noch nie so einfach gewesen: Suchen Sie auf einer Immobilienseite wie Zillow, Redfin oder Trulia nach einer Immobilie; Kontaktieren Sie den Listing-Agenten; Machen Sie einen Rundgang durch das Anwesen; Und machen Sie ein Angebot.
Experten sagen jedoch, dass sich Verbraucher jahrelang hinter den Kulissen nicht vollständig über die endgültigen Kosten – und potenziellen Interessenkonflikte – bei der Suche nach einem Eigenheim im Klaren waren.
Nun wird erwartet, dass eine bahnbrechende Einigung mit der National Association of Realtors dieses Modell auf den Kopf stellt. Laut Verbraucherschützern und sogar einigen Immobilienmaklern ist dies ein Gewinn für Hauskäufer und -verkäufer.
„Preistransparenz ist gut, mehr Wettbewerb ist gut, und das würde beides stärken“, sagte Maria Litden, Assistenzprofessorin am College of Business Administration der Florida State University. „Ich begrüße diese Änderung wirklich.“
Wenn jemand heute nach einem Haus sucht, wird er in den meisten Fällen von einem Makler abgefangen, der Zugang zu bestimmten Angeboten hat und ohne Vorabkosten mit dem Käufer zusammenarbeitet, um ihm bei der Suche nach einem Haus zu helfen.
Von NBC News befragte Experten sagten jedoch, es gebe ein weit verbreitetes Missverständnis. Obwohl ein Hausbesitzer, der seine Immobilie zum Verkauf anbietet, Profis mit der Vermarktung seines Hauses beauftragen muss, addiert er oder sie diese Kosten normalerweise zum Endpreis, den der Käufer zahlt.
„Der Käufer bringt den vollen Kaufpreis auf den Tisch“, sagte Litden. „Der Verkäufer ist nach dieser Entscheidung berechtigt, einen Teil davon zu behalten.“
Im Rahmen der neuen Abrechnung muss der Käufer nun vorab umfassend über etwaige Gebühren oder Provisionen informiert werden, die er eventuell zahlen muss.
Dies liegt daran, dass die Vereinbarung vorsieht, dass der Käufer einen formellen Vertrag mit einem Makler unterzeichnet, in dem die von ihm zu erhaltenden Dienstleistungen und deren Preis festgelegt werden.
Alternativ könnte sich ein Hauskäufer dafür entscheiden, keinen Makler zu beauftragen und stattdessen die Suchkosten an einen Immobilienanwalt, einen Immobiliengutachter oder eine andere Person mit Kenntnissen auf dem Wohnungsmarkt weiterzugeben, sagen Experten.
Der Verkäufer kann anbieten, die Kosten für das Käuferteam zu übernehmen, um einen Anreiz zu schaffen, mehr Käufer anzulocken.
Natürlich werden diese Käuferanreize für eine Immobilie, die auf großes Interesse stößt, wahrscheinlich nicht auf dem Tisch liegen.
In den Monaten nach der COVID-19-Wiedereröffnung waren die angesagtesten US-Immobilienmärkte deutlich zugunsten der Verkäufer verlagert.
Aber jetzt, da sich das Wachstum der Immobilienpreise stabilisiert, haben sich auch die Wettbewerbsbedingungen angeglichen und mehr Käufer haben das Sagen, sagen Experten.
„Sie können jetzt einen Anwalt für 1.500 US-Dollar beauftragen, anstatt eine Provision von 50.000 US-Dollar zu zahlen“, sagte Doug Miller, ein in Minnesota ansässiger Immobilienanwalt, der dabei half, das Verfahren einzuleiten, das zum NAR-Vergleich führte.
Unabhängig davon, welchen potenziellen Käufer er als seinen Vertreter im Hauskaufprozess wählt, verbietet die NAR-Vereinbarung nun offiziell die Möglichkeit eines Verkäufers, Käufervertretern im Rahmen des Multiple-Listing-Dienstes eine Provision anzubieten.
Die NAR behauptete ihrerseits, dass die Höhe der Provisionen immer vom freien Markt bestimmt worden sei und dass diese immer verhandelbar – sogar vorteilhaft – gewesen seien.
„Vergütungsangebote tragen dazu bei, den Zugang zu professioneller Vertretung zu erleichtern, die Kosten für Hauskäufer für die Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen zu senken, faire Wohnmöglichkeiten zu erhöhen und den Pool potenzieller Käufer für Verkäufer zu vergrößern“, sagte NAR in seiner Erklärung vom 15. März, in der die Vereinbarung bekannt gegeben wurde.
In den meisten Fällen schwankte die Höhe dieser Provisionen in einem bestimmten Markt jedoch kaum – normalerweise etwa 3 %.
Dies liegt daran, dass jeder Versuch, dem Makler eines Käufers eine niedrigere Provision anzubieten, den Makler wahrscheinlich dazu veranlassen wird, seinen Kunden von der Immobilie fernzuhalten.
Miller bezeichnete dieses Verhalten als unangemessen und sagte, dass Käufer sich dessen in vielen Fällen nicht bewusst seien.
„Die Zukunft liegt darin, dass die Käufer jetzt das Sagen haben“, sagte Miller. „stattdessen [commission] Das Geld geht an seinen Makler… und kann nun direkt an den Käufer gehen. Es ist der gleiche Geldbetrag, aber jetzt erhält der Käufer das Geld und nicht der Makler des Käufers und kann entscheiden, was er damit macht.
Darüber hinaus wird ein größerer Wettbewerb um Kunden wahrscheinlich zu allgemein niedrigeren Kosten führen, sagte Ryan Tomasello, Immobilienanalyst beim Finanzunternehmen Keefe, Bruyette & Woods.
„Wenn man viel Transparenz in einen Markt bringt, dem es in der Vergangenheit daran gefehlt hat, wird Ihnen jeder Ökonom sagen, dass dadurch die Reibungskosten – also die Provisionen – reduziert werden, die zu den höchsten der Welt gehören“, sagte Tomasello. „Die Gesamtkosten für den Kauf und Verkauf eines Hauses werden also theoretisch sinken.“
Viele Experten, darunter auch andere Immobilienfachleute, sind sich einig, dass die Einigung die Zahl der Übernachtungsreisebüros, die als Vermittler fungierten, effektiv ausdünnen würde – ein Phänomen, das während des Immobilienbooms in der Zeit der Pandemie zugenommen hat.
„Viele Leute haben im Zeitraum 2020-2021 versucht, leicht zusätzliches Geld zu verdienen, indem sie als Käufermakler auftraten und 3 % bekamen“, sagte Phil Crescenzo Jr., Vizepräsident der Südostabteilung von Nation One Mortgage Corp. .
„Aber sie brachten nicht 3 % des Wertes – nicht einmal annähernd so viel.“
Crescenzo verglich es mit den Hypothekenmaklern, die Mitte bis Ende der 2000er Jahre zur Entstehung der Immobilienblase beitrugen.
„Als sich die Vergütungsregeln änderten, stiegen die dominierenden Fachkräfte an die Spitze, die Unterschicht verschwand und die Branche verbesserte sich“, sagte Crescenzo.