Geschrieben von Lucia Mutikani
WASHINGTON (Reuters) – Die Verkäufe bestehender Häuser in den Vereinigten Staaten gingen im April unerwartet zurück, da höhere Hypothekenzinsen und Immobilienpreise die Nachfrage unter Druck setzten und einen weiteren Rückschlag für den Immobilienmarkt verursachten.
Obwohl ein am Mittwoch von der National Association of Realtors veröffentlichter Bericht zeigte, dass die Lagerbestände im letzten Monat auf den höchsten Stand seit zweieinhalb Jahren gestiegen sind, blieben Einsteigerhäuser rar, was den zweiten monatlichen Umsatzrückgang in Folge bedeutete.
Der Immobilienmarkt machte einen Schritt zurück, nachdem die Wohninvestitionen im ersten Quartal aufgrund einer Erholung der Hypothekenzinsen so schnell wuchsen wie seit mehr als drei Jahren nicht mehr.
„Höhere Hypothekenzinsen und steigende Preise zwingen potenzielle Hauskäufer, zu warten, bis sich die Kaufbedingungen verbessern“, sagte Ben Ayers, Chefökonom bei Nationwide.
Die Hausverkäufe gingen im letzten Monat um 1,9 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,14 Millionen Einheiten zurück. Von Reuters befragte Ökonomen hatten mit einem Anstieg der Hausverkäufe auf durchschnittlich 4,21 Millionen Einheiten gerechnet. In allen vier Regionen gingen die Umsätze zurück.
Der durchschnittliche Zinssatz für die beliebte Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren hat Schwierigkeiten, unter 7 % zu fallen, nachdem er Anfang Mai mit 7,22 % auf den höchsten Stand seit mehr als fünf Monaten gestiegen war, wie Daten der Hypothekenfinanzierungsagentur Freddie Mac zeigten.
Regierungsdaten aus der letzten Woche zeigten einen Rückgang der Zahl der Baubeginne und Baugenehmigungen im April. Das Vertrauen der Hausbauer hat sich im Mai deutlich verschlechtert.
Ökonomen erwarten keinen signifikanten Rückgang der Hypothekenzinsen, bis die Federal Reserve mit der Zinssenkung beginnt. Die US-Notenbank hat den Leitzins für Tagesgeld seit März 2022 um 525 Basispunkte angehoben, um die Nachfrage in der Wirtschaft einzudämmen und die Inflation zu kontrollieren. Die Fed hat die Zinssätze seit Juli unverändert im aktuellen Bereich von 5,25 % bis 5,50 % belassen.
Die Finanzmärkte gehen davon aus, dass die Zentralbank im September einen geldpolitischen Lockerungszyklus einleiten wird.
Die Hausverkäufe, die einen großen Teil der US-Wohnungsverkäufe ausmachen, gingen im April im Jahresvergleich um 1,9 % zurück.
Breite Höhe
Der Wohnungsbestand stieg im vergangenen Monat um 9 % auf 1,21 Millionen Einheiten, den höchsten Stand seit Oktober 2021. Das Angebot stieg im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 %. Allerdings liegt das Angebot immer noch unter den 1,8 Millionen Einheiten, die im April 2019, Monate vor Ausbruch der COVID-19-Pandemie, angekündigt wurden.
Immobilien bleiben im April in der Regel 26 Tage auf dem Markt, gegenüber 22 Tagen im Vorjahr. Etwa zwei Drittel der Wohnungen standen innerhalb eines Monats nach der Listung unter Vertrag, was mit dem anhaltend begrenzten Wohnungsangebot übereinstimmt.
Der Anstieg der Lagerbestände konzentrierte sich auf Häuser mit einem Preis von 1 Million US-Dollar oder mehr, wo das Angebot im Vergleich zum Vorjahr um 34 % gestiegen ist. Der Umsatz in dieser Preiskategorie stieg im Vergleich zum Vorjahr um 39,7 %. Im Gegensatz dazu verzeichneten Häuser mit einem Preis von 100.000 US-Dollar oder weniger einen Umsatzrückgang von 7,1 %. Der Umsatz im Preisbereich von 100.000 bis 250.000 US-Dollar stieg um 0,1 %.
„Es ist ein sehr frustrierender Markt“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom bei NAR. „Die Hypothekenzinsen sind hoch. Der Mangel an Lagerbeständen scheint die Verkäufe bis zu einem gewissen Grad zu bremsen.“
Bei dem Verkaufstempo im April wird es 3,5 Monate dauern, bis der aktuelle Bestand an bestehenden Häusern aufgebraucht ist, gegenüber 3,0 Monaten im Vorjahr. Ein Vorrat für vier bis sieben Monate gilt als gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.
Der durchschnittliche Preis für Bestandsimmobilien stieg im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % auf 407.600 US-Dollar, den höchsten Preis aller Monate im April. Die Immobilienpreise stiegen in allen vier Regionen. Mindestens 27 % der im letzten Monat verkauften Häuser lagen über dem Listenpreis, was darauf hindeutet, dass es in einigen Gegenden häufig mehrere Angebote gibt.
Ein Drittel des Umsatzes entfallen auf Erstkäufer, der höchste Anteil seit Januar 2021 und ein Anstieg gegenüber 29 % vor einem Jahr. Dieser Anteil bleibt unter den 40 %, die Ökonomen und Immobilienmakler für notwendig halten, um einen starken Immobilienmarkt zu schaffen.
Barverkäufe machten im April 28 % der Transaktionen aus und blieben damit gegenüber dem Vorjahr unverändert. Notverkäufe, meist Zwangsvollstreckungen, machen nur 2 % der Transaktionen aus. Dieser Anteil ist seit dem vorherrschenden Wert von 1 % im vergangenen Jahr kontinuierlich gestiegen.
(Berichterstattung von Lucia Mutikani; Redaktion von Paul Simao)