Ein Gericht in Florida hat einen Bauträger daran gehindert, das Apartment Biscayne 21 in Miami abzureißen und zu ersetzen.
Greg Allen, NPR
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Drei Jahre nach dem Einsturz eines Wohnhauses in Florida, bei dem 98 Menschen ums Leben kamen, haben neue Vorschriften zu einem starken Anstieg der Lebenshaltungskosten in Wohnungen geführt. Da die Kosten steigen, verkaufen die Bewohner vieler alter Gebäude an Bauträger, die darum kämpfen, sie durch neue Luxus-Hochhaustürme zu ersetzen.
Im Stadtteil Edgewater in Miami wurden viele alte Gebäude abgerissen und durch neue Hochhauswohnungen ersetzt. Aber an einem erstklassigen Ort am Ufer des Viertels steht ein altes Gebäude, das jetzt leer steht.
„Sie haben tatsächlich viele Fenster und Türen entfernt, wenn man das in den oberen Stockwerken sehen kann“, sagt Jacqueline Fraga. Fraga besitzt eine der jetzt leerstehenden Einheiten im Apartmentkomplex Biscayne 21. Bis auf einige wenige Wohnungen in dem Gebäude mit 192 Wohneinheiten wurden alle von einem Immobilienentwickler gekauft, der es abreißen und an seiner Stelle ein größeres, luxuriöseres Gebäude errichten möchte.
Fraga gehört zu einer Gruppe von Eigentümern, die kurz vor Beginn des Abrisses eine Klage gegen den Bauträger eingereicht haben. Das 13-stöckige Gebäude mit Blick auf das klare blaue Wasser der Biscayne Bay bis nach Miami Beach bietet eine atemberaubende Aussicht. Fraga lacht: „Warum glauben Sie, dass sie es so sehr wollen?“
Jacqueline Fraga ist eine von zehn Wohnungseigentümern, die sich weigerten, ihre Eigentumswohnungen an Two Roads Development zu verkaufen
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In den letzten zwei Jahrzehnten haben Wellen des Eigentumswohnungsbaus Miami verändert. Das einst ruhende Stadtzentrum ist heute voller Wohngebäude, florierender Restaurants und Gewerbekomplexe. Da die meisten Standorte am Wasser fertiggestellt sind, konzentrieren sich die Entwickler auf ältere Gebäude, insbesondere solche in erstklassigen Lagen.
Fraga sagt, sie habe vor einigen Jahren Anrufe von Immobilienmaklern erhalten, in denen sie gefragt wurde, ob sie ihr Haus verkaufen wolle. Ihre Antwort sei immer dieselbe gewesen, sagt sie. „Ich bin nicht an einem Verkauf interessiert. Ich sagte: ‚Ich bin in meinem Hochzeitskleid in diesem Gebäude angekommen und werde mich in diesem Gebäude zurückziehen.‘
Unter dem Druck von Immobilienmaklern verkauften andere Eigentümer. Firma, Entwickeln Sie zwei Straßen Letztendlich erwarb das Unternehmen alle bis auf zehn Einheiten des Gebäudes. Sie übernahm auch den Vorstand der Wohnungsbaugesellschaft, stimmte für eine Änderung der Verwaltungsdokumente und genehmigte die Stilllegung des Gebäudes, sodass es abgerissen werden konnte.
Viele ältere Eigentumswohnungen in Florida, darunter Biscayne 21, erfordern zur Kündigung des Vertrags eine 100-prozentige Zustimmung der Eigentumswohnungseigentümer im Gebäude. Durch die Reduzierung dieses Prozentsatzes auf 80 % entschied das Berufungsgericht von Florida, dass der Bauträger die Stimmrechte der Eigentumswohnungseigentümer verletzt habe und dass die Kündigung des Vertrags rechtswidrig sei.
Es handelt sich um eine Entscheidung, die weitreichende Auswirkungen auf Entwickler hat, die ältere Eigentumswohnungen für neue Projekte im Auge behalten. „Aus der Sicht meines Mandanten und anderer Entwickler in ganz Florida ziehen sie sich wirklich zurück und überlegen, ob sie mit der Sanierung von Immobilien fortfahren sollen oder nicht, wenn sie von diesen alten, heruntergekommenen Wohnhäusern angesprochen werden“, sagt Rechtsanwältin Susan Ravanello, die Two Roads Developments vertritt .
Die in Florida nach dem Einsturz des Champlain Apartment Tower im Jahr 2021 erlassenen Vorschriften trugen dazu bei, die Bemühungen der Bauträger, ältere Wohngebäude aufzukaufen und zu ersetzen, zu verstärken. Neue Regeln Durch diese Änderungen sind die Kosten für die Bewohner vieler älterer Gebäude gestiegen und erfordern manchmal erhebliche Sonderprüfungen, die möglicherweise nicht finanzierbar sind.
Das war bei Biscayne 21, das 1964 erbaut wurde, nicht der Fall, sagt Glenn Waldman, ein Anwalt, der Fraga und die anderen Wohnungseigentümer vertritt: „Dies ist nicht eines dieser Gebäude, obwohl es ein älteres Gebäude ist, bei dem es Probleme mit der Lebenssicherheit gab.“ Es ist ein solides und solides Gebäude, das alle erforderlichen Tests bestanden hat und dies auch weiterhin tun wird.“
Die Anwälte des Immobilienentwicklers bitten das Berufungsgericht, den Fall noch einmal zu prüfen und planen, den Fall gegebenenfalls an den Obersten Gerichtshof des Bundesstaates weiterzuleiten. Ravanello sagt, das Urteil würde es im Falle einer Verabschiedung sehr schwierig machen, ältere Wohngebäude zu ersetzen. „Es gibt einer Person die Kontrolle über die gesamte Gemeinschaft“, fügt sie hinzu. „Das ist nichts, worauf sich ein Immobilienentwickler einlassen möchte.“
Die Regulierung von Eigentumswohnungen ist ein Thema, mit dem sich die Gesetzgeber in Florida bereits auseinandergesetzt haben und das in der Legislaturperiode im nächsten Jahr wahrscheinlich erneut zur Sprache kommen wird. Die republikanische Abgeordnete Vicky Lopez, zu deren Bezirk auch Biscayne 21 gehört, ist der Ansicht, dass der Staat es Entwicklern erleichtern sollte, ältere Wohneinheiten zu ersetzen.
Sie sagt, dass es in ihrer Region 667 Wohnungsbaugesellschaften gibt, und sie versteht das Dilemma, mit dem viele Eigentümer von Eigentumswohnungen aufgrund steigender Kosten konfrontiert sind. „Wenn Sie längere Zeit in einem Gebäude wohnen und zufällig in einem Gebäude wohnen, das auf einem wunderschönen Grundstück steht, werden Sie nicht mehr weg wollen“, sagt sie. „Aber das Gebäude ist 60 Jahre alt Wir sind jetzt an einem Punkt angelangt, an dem sich die Frage stellt: Ist das Leben in einer Wohnung überhaupt noch erschwinglich?
Der Fall Biscayne 21 wirft weitere Zweifel am Markt für Eigentumswohnungen in Florida auf, wo drei Viertel der Gebäude älter als 30 Jahre sind. Bedenken hinsichtlich der neuen Vorschriften des Staates und der steigenden Lebenshaltungskosten in Eigentumswohnungen haben landesweit zu einem Umsatzrückgang und sogar zu einem Rückgang der Immobilienpreise geführt. starker Preisverfall.