Laut einem neuen Bericht des Immobilienmaklerunternehmens Compass schadet San Franciscos prekärer Erholung nach COVID dem Wohnungsmarkt in der Innenstadt, da Eigentümer angesichts anhaltender Entlassungen und Büroschließungen zunehmend bereit sind, mit einem Abschlag zu verkaufen.
Dem Bericht zufolge fielen die mittleren Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im Großraum Downtown und South Market – zu denen das Civic Center, SoMa, Mission Bay, Yerba Buena und South Beach gehören – gegenüber dem Vorjahr um 16,5 %. Seit Dezember letzten Jahres ist der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen in diesen Vierteln von 1,475 Millionen Dollar auf 1,23 Millionen Dollar gefallen.
Der Rückgang der Durchschnittspreise in den Innenstadtquartieren war doppelt so hoch wie in anderen Stadtteilen. Außerhalb des Stadtzentrums sank der Medianpreis für Wohnungen im vergangenen Jahr um 7 %, während der Preis für Einfamilienhäuser um 7,5 % zurückging.
Während Immobilienmakler in ihren Marketingmaterialien eher rosig sind, glättet der Compass-Bericht die aktuelle Situation nicht. Sie kommt zu dem Schluss, dass der Nachfragerückgang von einem „Dreifachschlag aus wirtschaftlichen, demografischen und Lebensqualitätsproblemen“ getrieben wird.
„Ich wusste, dass der Marktsektor geschwächt war, aber mir war nicht klar, in welchem Ausmaß sich die Dinge verändert hatten“, sagte Patrick Carlisle, Senior Market Analyst bei Compass. „Es war ein bisschen schockierend.“
Die Probleme sind sowohl Makro- als auch Mikroprobleme.
Auf nationaler Ebene gibt es einen fallenden Aktienmarkt, hohe Zinsen und Inflation. Unterdessen hinkt die Innenstadt von San Francisco anderen Städten bei der Bürobelegung hinterher, und der Mangel an Fußgängerverkehr lähmt kleine Unternehmen und lässt die Straßen weniger sicher erscheinen. Die Wohnhochhäuser, die sich in den letzten zwanzig Jahren in der South Market Street vermehrt haben, sollten den Hunderttausenden von Arbeitern dienen, die jeden Morgen in die Stadt strömten. Da diese Arbeitsplätze weg sind, hat die Nachfrage nach Wohnraum nachgelassen.
„San Francisco hat sich vom heißesten Büromarkt der Welt zum fast schwächsten entwickelt“, sagte Carlisle.
Zwei aktuelle Berichte über Verkäufe bei Lumina, einem Luxuskomplex mit zwei Türmen im Süden von Market, zeigen, wie sich der Markt verändert hat, laut einer Analyse von Socketsite, einer Online-Publikation, die Immobilien in San Francisco verfolgt.
Die erste umfasst eine 1.791 Quadratfuß große Immobilie mit drei Schlafzimmern und drei Badezimmern im 32. Stock eines Turms in der 338 Main Street. Diese Einheit wurde im Mai 2016 für 3,25 Millionen US-Dollar verkauft und im August 2019 erneut für 3,5 Millionen US-Dollar gehandelt. Im September dieses Jahres kam es mit einem Listenpreis von 3,15 Millionen US-Dollar erneut auf den Markt, bevor es schließlich im November für 2,68 Millionen US-Dollar verkauft wurde, was einem Rückgang von 23,4 % seit 2019 entspricht.
In der Zwischenzeit wird eine Einheit mit zwei Schlafzimmern im selben Turm für 2,6 Millionen US-Dollar vermarktet, was bei einem Verkauf zu diesem Preis einen Rückgang von 21 % gegenüber dem Preis von 2016 von 3,295 Millionen US-Dollar bedeuten würde.
Während der aktuelle Markt eine Gelegenheit für Käufer darstelle, würden steigende Zinssätze auf ein 20-Jahres-Hoch alle Einsparungen ausgleichen, die durch den niedrigeren Preis erzielt werden könnten, sagte Carlisle. Aber für Käufer, die Bargeld für eine Anzahlung haben oder bereit sind zu spielen, dass sie sich in Zukunft zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren können, gibt es Chancen.
„Dies ist eine großartige Zeit für Käufer, um sehr aggressiv zu verhandeln“, sagte er. „Wenn Sie ein Gerät sehen, das Ihnen gefällt, ignorieren Sie den geforderten Preis und sagen Sie, was Sie bereit sind, dafür zu zahlen. Es gibt viele Verkäufer da draußen, die nur vorankommen wollen. Wenn sie einen Deal machen können, werden sie es tun, auch wenn es weit unter den Erwartungen liegt.“
Immobilienmakler Kevin Birmingham von Park North Real Estate sagte, der Bericht stimme mit dem überein, was er in der Stadt gesehen habe. Er hat gerade eine Eigentumswohnung in Twin Peaks verkauft, die für 695.000 Dollar vermarktet wurde. Es schloss bei 680.000 $. Der Verkäufer rechnete mit 800.000 Dollar.
Daher möchten viele potenzielle Verkäufer ihre Einheiten vermieten. „Die Auflistung wird zurückgezogen und geht direkt in den Mietmarkt“, sagte Birmingham.
Greg Lane von Sotheby’s International Realty, das sich auf den Markt für Luxusapartments konzentriert, sagte, Optimismus im Jahr 2021 – als die San Franziskaner geimpft wurden und sich wieder in Menschenmassen wohl fühlten – habe für Unsicherheit gesorgt.
Einige Familien, die vor der Pandemie gekauft haben und erwarteten, ihre Zeit zwischen San Francisco und dem Weinland oder Tahoe aufzuteilen, haben festgestellt, dass sie wenig Grund haben, in die Stadt zu kommen. Andere kauften Wohnungen in der Innenstadt, um in der Nähe ihrer Kinder und Enkelkinder zu sein, nur damit ihre Kinder die Stadt verlassen.
„Viele unserer Kunden nutzen ihre eigenen Wohnungen nicht so oft, wie sie dachten“, sagte er.
JK Dineen ist Autorin für den San Francisco Chronicle. E-Mail: jdineen@sfchronicle.com Twitter: @sfjkdineen