Der Immobilienmarkt ist schmerzhaft, hässlich und besorgt, da die Zinsen um 8 % steigen

Der heutige Immobilienmarkt ist eine giftige Mischung aus hohen Hypothekenzinsen, steigenden Preisen, knappem Angebot und seltsam starker aufgestauter Nachfrage – die Käufer und Verkäufer gleichermaßen abschreckt.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage auf dem Höhepunkt der Covid-19-Pandemie waren die Zinsen bereits hoch. Jetzt liegt der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 8 %, dem höchsten seit Jahrzehnten, was die Sache noch schwieriger macht. Die Hypothekennachfrage ist auf dem niedrigsten Stand seit fast 30 Jahren.

„Ich denke, es tut weh. Ich finde es hässlich“, sagte Matthew Graham, Chief Operating Officer von Mortgage News Daily, am Donnerstag in der CNBC-Sendung „The Exchange“.

In den ersten beiden Jahren der Covid-19-Pandemie senkte die Fed ihren Leitzins auf Null und pumpte Geld in hypothekenbesicherte Wertpapiere. Die Folge war, dass die Hypothekenzinsen zwei Jahre in Folge auf Rekordtiefs fielen. Dies führte zu einem Kaufrausch, der auch durch die plötzliche Abwanderung in städtische Gebiete und die neue Work-from-Home-Kultur angeheizt wurde. Die Immobilienpreise stiegen um 40 % über das Niveau vor der Pandemie.

Dann, als die Inflation stieg, erhöhte die Fed die Zinsen. Ironischerweise hat dies den Immobilienmarkt teurer gemacht. Normalerweise fallen die Immobilienpreise, wenn die Preise steigen.

Dieser Markt unterscheidet sich jedoch von historischen Märkten dadurch, dass er auch unter einer erheblichen Angebotsknappheit leidet. Die große Rezession von 2008 und die darauf folgende Zwangsvollstreckungskrise trafen Hausbauer besonders hart und führten dazu, dass sie mehr als ein Jahrzehnt lang nicht bauen konnten. Und sie haben den Unterschied immer noch nicht ausgeglichen.

Unterdessen sitzen potenzielle Verkäufer in der Falle. Sie haben kaum Lust, bei einem Neukauf ihren derzeitigen Zinssatz von 3 % gegen einen Hypothekenzins von 8 % einzutauschen.

„Ich glaube nicht, dass irgendjemand in meiner Gemeinschaft der Hypothekengeber der Ansicht widersprechen würde, dass dies in Bezug auf Ausmaß und Aktivität in vielerlei Hinsicht schlimmer ist als die Große Finanzkrise“, sagte Graham von MND.

Er ist sich auch nicht sicher, wann der Markt einen Zinsrückgang erleben wird. „Aber wir hören eine Reihe von Fed-Sprechern, insbesondere letzte Woche, auf sehr auffällige Weise sagen, dass sie eingeschränkt sind und dass sie abwarten können, was passiert, wenn die Politik in die Wirtschaft eindringt“, sagte er.

Nach Angaben der National Association of Realtors gingen die Verkäufe von Eigentumsimmobilien im September so langsam zurück wie seit Oktober 2010 nicht mehr. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen dem heutigen Markt und der Zeit der Zwangsvollstreckungskrise. Heutzutage ist die Zahl der Hypotheken-Zwangsvollstreckungen sehr gering und die meisten derzeitigen Eigenheimbesitzer verfügen über ein historisch hohes Eigenheimkapital. Die Tatsache, dass sich zwischen 2020 und 2022 so viele Menschen zu rekordtiefen Zinssätzen umfinanziert haben, bedeutet auch, dass aktuelle Eigenheimbesitzer über sehr erschwingliche Wohnkosten verfügen.

Dadurch bleiben auch potenzielle Käufer hängen.

„Ich denke, die Leute sind besorgt, und es gibt eine Käufermentalität, die sagt: ‚Wir werden abwarten.‘ Viele Leute wollen sich einfach zurücklehnen und sehen, was passiert“, sagte Lisa Resch, eine Immobilienmaklerin bei Kompass in Washington, D.C.

NAR senkt nun seine Umsatzprognose für 2023 auf einen Rückgang von bis zu 20 %, nachdem zuvor ein Rückgang von 13 % prognostiziert worden war.

Die Preise sind eine andere Geschichte.

„Die Preise scheinen von diesem Zeitpunkt an stabil bei 8 % zu bleiben, trotz der Wohnungsknappheit“, fügte Lawrence Yun, Chefökonom bei NAR, hinzu.

Yoon stellte fest, dass städtische Märkte mit schnellerem Beschäftigungswachstum und relativ erschwinglichen Preisen höhere Umsätze verzeichnen werden. Er verweist auf Märkte in Florida wie Tampa, Jacksonville und Orlando sowie Houston, Texas und Memphis, Tennessee.

Heutzutage erhalten Käufer wahrscheinlich die besten Angebote von Hausbauern, insbesondere von großen Bauunternehmen wie Lennar und DR Horton. Bauherren helfen bei der Erschwinglichkeit, indem sie ihren Kunden niedrigere Zinssätze anbieten. Dies ist etwas, was sie in der Vergangenheit normalerweise nicht getan haben – zumindest nicht in diesem Ausmaß.

„Obwohl unsere Hypothekenbank die meiste Zeit dieses Zyklus Kredite zu leicht unter dem Marktzins liegenden Zinssätzen angeboten hat (einfach um wettbewerbsfähig zu sein), ist der volle Punktekauf für 30 Jahre des Kredits, den wir kürzlich als Bauanreiz gekennzeichnet haben, nicht der Fall“, sagte ein Sprecher . Dr. Horton: „Etwas, das wir in früheren Zyklen getan haben, zumindest nicht auf der breiten Mehrheitsbasis, die wir heute tun.“ „Möglicherweise haben Sie es in der Vergangenheit in sehr begrenztem Umfang in ausgewählten Häusern gefunden.“

Der Bau von Einfamilienhäusern nimmt zwar langsam zu, ist aber noch weit davon entfernt, die Nachfrage zu decken. Die Stimmung im Baugewerbe sinkt aufgrund der steigenden Zinsen weiter in den negativen Bereich, aber der Markt für neue Eigenheime ist immer noch aktiver als der Markt für bestehende Eigenheime.

Positiv zu vermerken ist, dass sich die Wohnungsmieten dank einer Rekordmenge an neuen Angeboten, die auf den Markt kommen, endlich abkühlen. Dies gibt Mietern weniger Anreize, einen Kauf zu tätigen. Doch die Nachfrage nach Mietobjekten steigt.

„Eine nachlassende Inflation und ein nach wie vor starker Arbeitsmarkt scheinen das Verbrauchervertrauen zu stärken und wiederum die Haushaltsbildung bei jungen Menschen anzuregen, die eher dazu neigen, Wohnungen zu mieten“, sagte Jay Parsons, Chefökonom bei RealPage.

Wer dennoch auf ein größeres Eigenheim umsteigen oder auf ein kleineres Eigenheim verkleinern möchte, steht vor einem Dilemma.

Aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage steigen die Preise immer noch, aber die Verkäufer werden flexibler. Der Käufer kann also jetzt zu höheren Preisen kaufen und auf einen Preisverfall hoffen, oder er kann warten, bis die Preise fallen.

Wenn dies jedoch der Fall ist, wird es wahrscheinlich zu einer Flut an Nachfrage kommen, die zu Bieterkriegen führen wird.