(Bloomberg) – Auf dem US-Immobilienmarkt, der lange Zeit durch die Austrocknung der Lagerbestände gelähmt war, beginnen die Angebote endlich zu steigen. Doch nun kommen vielerorts keine Käufer.
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Verkäufer haben mit der Tatsache zu kämpfen, dass höhere Zinssätze über einen längeren Zeitraum die Nachfrage während der Hauptsaison des Marktes dämpfen. Laut Redfin Corp. senken mehr dieser Eigentümer ihre Angebotspreise als jemals zuvor seit November 2022, da die Lagerbestände zunehmen.
„Da die Hypothekenzinsen erneut auf über 7 % steigen, ist die Bereitschaft der Eigenheimkäufer, in dieser Saison einen Versuch zu wagen, gesunken“, sagte Ralph McLaughlin, Chefökonom bei Realtor.com. „Sie können hohe Zinsen oder hohe Hypothekenzinsen haben, aber Sie können nicht beides für lange Zeit haben.“
Zu Beginn dieses Jahres löste die Aussicht auf Zinssenkungen durch die Federal Reserve etwas Optimismus hinsichtlich eines Immobilienmarkts aus, der gerade das schlechteste Jahr für den Verkauf von Altbauwohnungen seit fast drei Jahrzehnten hinter sich hatte. Doch die Wirtschaft boomt weiter und dämpft die Hoffnungen auf baldige Zinssenkungen.
„Ohne Zinssenkungen herrscht auf dem Immobilienmarkt eine kalte Realität“, sagte Robert Frick, Unternehmensökonom bei der Marine Federal Credit Union.
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Käufer werden von höheren Kreditkosten kaum oder gar nicht entlastet. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek liegt seit Mitte April bei etwa 7 %. Die Preise stiegen weiter. Laut Redfin stieg der durchschnittliche Verkaufspreis in den vier Wochen bis zum 26. Mai im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 % auf ein Rekordhoch von 390.613 US-Dollar.
Immobiliensuchende aller Art werden vom Markt verdrängt. Die Verkäufe neuer Häuser – ein Lichtblick für einen Markt mit begrenzten Lagerbeständen – gingen im April zurück. Die Zahl der bestehenden Hausverträge fiel in diesem Monat auf den niedrigsten Stand seit vier Jahren. Laut McLaughlin von Realtor.com führt der Rückgang dazu, dass sich die Angebote häufen, anstatt sie mit Käufern zusammenzubringen.
Die bisherige Frühjahrsverkaufssaison sei „sicherlich enttäuschend“ gewesen, sagte Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors. „Zu Beginn des Jahres dachte ich, dass der Umsatz im Laufe des Jahres steigen würde.“
Quer durchs Land
Während die Verkäufe in den Vereinigten Staaten im Durchschnitt niedriger sind, spielt die geografische Lage eine Rolle. Laut Redfin erleben die Märkte im Sun Belt, darunter Florida und Texas, die während der Pandemie mit einem Zustrom von Neuankömmlingen boomten, jetzt eine Verlangsamung, die zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass die Preise für die Menschen verdrängt werden. Unterdessen erlebten Metropolen im Westen wie Seattle und die San Francisco Bay Area Ende 2022 stärkere Korrekturen und beginnen sich bereits zu erholen.
Laut jährlichen Daten von Redfin für die vier Wochen bis zum 26. Mai gingen die Vertragsunterzeichnungen in Houston, West Palm Beach, Florida und Atlanta um mindestens 14 % zurück, stiegen jedoch in San Jose, Kalifornien, um etwa den gleichen Betrag. Die anstehende Verkaufsmaßnahme sank bundesweit um 3,4 %.
Vor achtzehn Monaten wären Häuser in den boomenden Vororten nördlich von Nashville keinen Tag lang auf dem Markt gewesen, sagte Don Hackford, ein Immobilienmakler in Hendersonville, Tennessee. Heutzutage hat ein Bauträgerkunde kürzlich zwei Häuser vom Markt genommen, nachdem er einige niedrige Angebote erhalten hatte.
„Alles stagniert irgendwie, und das ist für Immobilienmakler frustrierend, denn es fühlt sich an, als würden wir ausgeschlossen“, sagte Hackford. „Es gibt keine Arbeit.“
Entlang der Südwestküste Floridas, einer boomenden Region, die stark von steigenden Hausratversicherungssätzen betroffen ist, hat sich die Zahl der aktiven Einfamilienhausangebote in der Gegend von Punta Gorda im vergangenen Jahr auf 2.143 verdoppelt. Unterdessen sei der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses im April im Vergleich zum Vorjahr um etwa 30.000 bis 351.000 US-Dollar gesunken, sagte Leanne Walker, eine lokale Maklerin und Chefmaklerin von Punta Gorda-Port Charlotte-North Port-DeSoto.
„Es ist zu flach geworden“, sagte Walker. „Es ist ein Käufermarkt geworden. Es gibt viele Preissenkungen.“
Das Preiswachstum könnte sich in den kommenden Monaten insgesamt verlangsamen, sagte Chen Zhao, Ökonom bei Redfin. Angesichts der aufgestauten Nachfrage der Millennials, die den Markt voraussichtlich weiterhin stützen dürfte, dürfte eine Verlangsamung jedoch nur langsam vonstattengehen.
„Die allgemeine Erwartung war, dass die Zinssätze jetzt gesunken sind, was zu mehr Nachfrage und Angebot und einem höheren Transaktionsvolumen führt“, sagte Zhao von Redfin. „Stattdessen bewegen wir uns weiterhin um den Tiefpunkt, den wir vor etwa 18 Monaten erreicht haben.“
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