Auf dem US-Immobilienmarkt bricht ein Kampf aus, da sinkende Erschwinglichkeit mit „Sperreffekt“ kollidiert

91 % der bestehenden Hypotheken haben einen Zinssatz von weniger als 5,00 %. Getty Images

Im Zusammenprall gegensätzlicher Kräfte befindet sich der US-Immobilienmarkt in einem erbitterten Kampf. Einerseits übt die sich verschlechternde Erschwinglichkeit infolge eines starken Anstiegs der Hypothekenzinsen von 3 % auf über 6 % im Jahr 2022, nachdem die nationalen Immobilienpreise während des pandemischen Immobilienbooms um mehr als 40 % gestiegen sind, einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise aus. . Auf der anderen Seite ist der Mangel an vorhandenem Inventar, der durch den sogenannten „Lock-in-Effekt“ noch verschärft wird, bei dem viele Hausbesitzer aus Angst vor einem Wechsel von einem Hypothekenzinssatz von 2 % oder 3 % zurückhaltend sind, zu kaufen und wieder zu verkaufen eine im Bereich von 6 % bis 7 %, was einen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausübt.

Immobilienökonomen sagen, dass keiner der beiden Faktoren ignoriert werden sollte.

Steigende Hypothekenzinsen im Jahr 2022 überraschten viele potenzielle Käufer, verringerten ihre Kaufkraft und machten Wohneigentum günstiger. Da sich die Hypothekenzinsen in so kurzer Zeit verdoppelt haben, sinkt die Erschwinglichkeit (oder besser: Erschwinglichkeit) von Wohnraum. Nach Angaben der Federal Reserve Bank of Atlanta erreichte ein Niveau, das seit dem Höhepunkt der Blase im Jahr 2006 nicht mehr erreicht wurde. Diese Erschwinglichkeitskrise führte im vergangenen Herbst zu einer Korrektur der Immobilienpreise, die den überhitzten Märkten an der Südwest- und Westküste den größten Schlag versetzte. Diese Erschwinglichkeitskrise lässt weiterhin viele potenzielle Käufer zurück, was die Nachfrage dämpft und zu einer Verlangsamung der Hausverkäufe führt.

Gleichzeitig steht der Wohnungsmarkt aufgrund des Mangels an verfügbaren Beständen unter Druck. Der Sperreffekt, ein Begriff, der die Zurückhaltung von Hausbesitzern beschreibt, ihre Immobilien aus Angst vor steigenden Hypothekenzinsen zu verkaufen, hat zu einem Mangel an Häusern auf dem Markt geführt. Hausbesitzer, die sich über historisch niedrige Zinsen freuen, zögern, auf günstige Finanzierungsbedingungen zu verzichten, wodurch das Wohnungsangebot erstickt wird. Laut Realtor.com war die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser im Juni 2023 26,2 % niedriger als im Juni 2022 und 28,9 % weniger als im Juni 2019. Dieser begrenzte Bestand hat den Wettbewerb unter den Käufern angeheizt und zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt zuerst. Die Hälfte des Jahres – der stark saisonale Teil des Jahres – in den meisten Märkten.

Um den „Lock-in-Effekt“ besser zu verstehen, bedenken Sie, dass 91 % der Hypothekarkreditnehmer einen Zinssatz von weniger als 5 % haben, darunter 70,7 % mit einem Zinssatz von weniger als 4 %. Für Eigenheimbesitzer macht es derzeit keinen Sinn, eine Immobilie mit einem Hypothekenzins von 6 % oder 7 % zu kaufen und zu verkaufen.

Es sind nicht nur potenzielle Käufer und Verkäufer, die nervös sind. Die Folgen erstrecken sich auch auf Immobilienfachleute, deren Lebensunterhalt vom Transaktionsvolumen abhängt. Da sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum rapide verschlechtert und verfügbare Häuser knapp sind, haben Immobilienmakler und Makler mit begrenzten Möglichkeiten zu kämpfen, Verkäufe zu ermöglichen und Provisionen zu verdienen. Das schwindende Transaktionsvolumen hat ihre finanzielle Stabilität beeinträchtigt und die Überlebensfähigkeit einiger Unternehmen gefährdet.

Wer wird also gewinnen? Wird die angespannte Erschwinglichkeit die nationalen Immobilienpreise senken, oder wird ein Mangel an vorhandenem Inventar die nationalen Preise in die Höhe treiben?

Laut Unternehmen wie Zillow und CoreLogic haben die landesweiten Immobilienpreise bereits ihren Tiefpunkt erreicht und werden voraussichtlich in den nächsten 12 Monaten weiter steigen. Sie sagen, dass die derzeitige Lagerknappheit den Käufern keine andere Wahl lässt, als die Preise zu erhöhen.

Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s Analytics, vertritt eine andere Ansicht. Er geht davon aus, dass sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den nächsten Jahren verbessern wird, da die Hypothekenzinsen langsam von etwa 6,5 ​​% im Jahr 2023 auf 5,5 % im Jahr 2025 steigen und die landesweiten Immobilienpreise schließlich vom Höchststand zum Tiefststand um etwa 8 % fallen. Mit anderen Worten: Zandi rechnet mit einer angespannten Erschwinglichkeit, um Lagerengpässe zu überwinden.

In unserem Denken ist dies der Fall [price] „Die Schwäche wird sich in den nächsten drei Jahren zeigen, es gibt hier keinen Anstieg, es ist eher ein langsamerer Rückgang“, sagt Zandi. Glück.

Wenn sich Zandis Team in irgendeiner Weise irrt und „die Preise höher ausfallen als erwartet“, behauptet er, dann liegt das am Lockdown-Effekt, da sich Einzelpersonen dazu entschließen, sich zu verstecken, und Lagerknappheit weiterhin zu höheren nationalen Preisen führt Immobilienpreise.

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